Что ждет рынок недвижимости Краснодара

По мнению игроков рынка, строительную отрасль Краснодарского края ждет «обновление», а одним из основных катализаторов развития станет ипотека
12 Декабря 2017
По мнению игроков рынка, строительную отрасль Краснодарского края ждет «обновление», а одним из основных катализаторов развития станет ипотека

Тренды строительного рынка в 2017 году

Нынешний год на строительном рынке Краснодара отметился увеличением числа «недостроев», отмечают опрошенные РБК Юг эксперты. Проблемы обманутых дольщиков, ставшие заметным инфоповодом, заставляют региональные власти ужесточать политику по выдаче разрешений на строительство, а покупателей — отказываться от приобретения котлована. 

В реестры пострадавших участников долевого строительства включены 36,6 тыс. россиян. По данным Минстроя, больше всего пострадавших инвесторов в Краснодарском крае — 6,4 тыс. человек. Для сравнения: в Москве насчитывается 4 тыс. обманутых дольщиков. 

Завершить строительство всех проблемных домов, официально зарегистрированных в краевом реестре, власти Кубани обещают до конца 2020 года.

Отложенный спрос уже изменил существующие у застройщиков критерии оценки успешности реализуемых проектов. «Несколько лет назад жилой комплекс считался удачным, если на момент завершения строительства в нем было менее 5% непроданных квартир. Сейчас же если на момент завершения строительства не распроданными остались 15% — это мегауспешный результат», — поясняет директор агентства недвижимости «Аякс-Риэлт» Александр Кутченко.

Кризис доверия также привел к изменениям спроса среди тех, кто покупает недвижимость в качестве инвестиций или для сохранения свободных средств.

По словам директора по финансам и экономике ГК «Европея» Дениса Исаева, в 2017 году наблюдается троекратное увеличение интереса к земельным участкам — в качестве альтернативы покупке квартир. «Если в предыдущие годы выручка от продаж земли составляла 10%-12% от общего годового объема, то сейчас она составляет почти 30%», — рассказал он.

Еще один тренд — продолжающийся рост цен на строительные материалы. «К сожалению, не все застройщики отслеживают изменение стоимости стройматериалов и вовремя на него реагируют путем увеличения цен на жилье. Между тем, своевременная корректировка цен — это сохранение «маржи» застройщика и гарантия завершения строительства объекта», — говорит Попенко.

Ипотека нам поможет

Одна из главных тенденций 2017 года — снижение ставок по ипотеке, которое поддерживает спрос на рынке недвижимости. Средний размер ставки по ипотечным кредитам в России в настоящее время составляет 9,88%, это самый низкий показатель за новейшую историю.

В январе-сентябре 2017 года объем выданных ипотечных кредитов в Краснодарском крае вырос до 34 млрд руб. — на 34% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

При этом, по данным «РИА Рейтинг», в 2017 году в регионе лишь 17% семей могут позволить взять заем на приобретение жилья. В результате Кубань занимает в России лишь 72 место по доступности покупки квартиры в ипотеку.

Положительное влияние на рынок оказывает и тенденция уменьшения первоначального взноса.
«В последнее время клиенты приходят оформлять ипотеку с минимальным первоначальным взносов, выбирая при этом не самую дешевую квартиру», — отмечает заместитель вице-президента по финансам СИК «Девелопмент-Юг» Наталья Яковенко.

«Сейчас основные потребители ипотеки — молодые люди возрастом 25-30 лет. Это категория населения с определенным уровнем дохода. Соответственно, поддерживая их, государство через банки регулирует и строительный рынок, повышая спрос на тот или иной объект недвижимости. Банк «Российский капитал» предлагает ипотеку под 9,25% годовых, который можно уменьшить до 7,75%. Такое предложение актуально для молодого поколения, которое хочет жить здесь и сейчас: сходить в кино, купить машину, полететь в отпуск. Это позволяет нам занимать седьмое место в ипотечном рынке Краснодарского края и от месяца к месяцу прирастать на 15-20%», — говорит он.

«Ипотека — это главный по приоритетности кредит для заемщиков (в отличие от потребительского или автокредита) –, парирует директор филиала «Краснодарский» банка «Российский капитал». – К ипотеке подходят взвешенно и зрело, клиенты, как правило, серьезно относятся к обслуживанию долга и не выходят на просрочки. Кроме того, банки сейчас активно работают с проблемными клиентами, предлагая различные программы рефинансирования долга».

При этом ипотека продолжает оставаться популярным инструментом для покупки жилья и на вторичном рынке. По оценкам экспертов, в Краснодарском крае спрос в этих двух сегментах практически сравнялся.

«В 2016 году работала господдержка, и спрос на строящееся жилье был высоким. Объем сделок на покупку вторичного жилья с ипотекой составлял 31%, в 2017 году он увеличился до 45%. Это связано с тем, что ставки на «первичку» и «вторичку» сейчас сравнялись. Также покупателей смущает ситуация с «недостроями», — отмечает Наталья Гаркуша из филиала «Краснодарский» банка «Российский капитал».

«Нужно учитывать тот факт, что в этой «вторичке» присутствует большой объем «вчерашней первички» — готовых квартир, в которых еще никто не жил. Совсем «вторичка», где люди жили 15-20 лет, пользуется минимальным спросом», — уточняет Михаил Попенко.

Проектное финансирование как способ санации

5 ноября президент Владимир Путин поручил правительству разработать план действий, который позволит в течение трех лет полностью отказаться от привлечения средств граждан при строительстве жилой недвижимости. Долевое участие предлагается заменить на проектное финансирование строек с привлечением банковских кредитов.
По мнению губернатора Кубани Вениамина Кондратьева, переход к проектному финансированию строительства для региона может оказаться определяющим шагом в урегулировании ситуации с дольщиками. «Это отсеет тех, кто либо попросту не умеет распоряжаться деньгами, либо изначально рассчитывает на мошенническую схему, привлекая деньги дольщиков», — уверен глава региона.

Прогнозы на 2018 год

Переход от долевого строительства к проектному финансированию сократит число игроков на строительном рынке и уменьшит количество предложений, считают девелоперы. «Нововведения, которые вступят в силу в 2018 году, направлены на ужесточение правил работы на рынке. Не все компании смогут им соответствовать», — отмечает вице-президент СИК «Девелопмент-Юг».

По мнению Александра Кутченко из «Аякс-Риэлт», 2017-2018 годы будут самыми сложными на строительном рынке. «К 2019 году сократится количество предложений на первичном рынке жилья и будет больше доверия к рынку», — уверен он.

Оставшиеся на рынке девелоперы будут бороться за клиента двумя способами, считает Иван Черемных из «Манн, Черемных и партнеры»: одни будут делать упор на цену, другие — на качество и максимальную индивидуализацию проектов. «Строители, которые будут предлагать проектные решения, пойдут по пути «обезжиривания» планировки: клиент получит только то, что ему необходимо, лишних квадратных метров не будет», — прогнозирует он.

Прогнозируют строители также уменьшение этажности жилых домов и отложенное увеличение стоимости жилья.

«В 2018 году будет снижение объемов предложений на строительном рынке. Увеличится ли цена в России? Да. Увеличится ли в Краснодаре, где большое количество непроданного жилья? Тоже да, не сразу. Скорее всего, года через два, когда остатки уйдут с рынка», — говорит Михаил Попенко.

В результате через 2-3 года цена на квартиры возрастет в 1,5 раза, предупреждают эксперты. Повлияет на нее и постоянный рост цен на стройматериалы, и декларируемая властями необходимость строительства социальной инфраструктуры — риски и расходы девелоперы будут ожидаемо перекладывать на покупателей.

По мнению игроков рынка, в ближайшие полгода покупка жилья в ипотеку станет оптимальным вложением средств. Эксперты отмечают, что в краткосрочной перспективе выгода будет не столь заметна, но, если с покупкой затянуть, удачно вложиться будет сложнее.

«Покупателю стоит выжидать момент, когда ставка по ипотеке максимально снизится, а повышение цен еще не начнется. Эта точка во времени поможет добросовестным застройщикам улучшить оборот и создать качественный продукт», — отмечает Михаил Попенко.

При этом представители банков призывают грамотно подходить к выбору застройщика и финансового партнера.

«Покупатель должен смотреть не только на условия ипотеки, но и думать, кто будет содержать дом впоследствии. Важно понимать, что изменения на строительном рынке приведут к санации и управляющих компаний. Их количество также будет сокращаться, и только крепкие застройщики смогут позволить себе содержать дом после сдачи», — считает Кирилл Зарочинцев из банка «Российский капитал».

Похожие новости