Агентство недвижимости - как и зачем с ними работать

Начиная поиск в бурном море сделок с недвижимостью, большинство из нас не обладают ни нужным количеством свободного времени, ни достаточными юридическими знаниями для самостоятельного проведения сделки. Естественно в данном случае выход может быть найден в передаче некоторой суммы денег профессионалу – работнику агентства недвижимости. Найти подходящую квартиру очень сложно, но еще сложнее найти квартиру, которую можно купить. Созваниваясь с подходящими для вас вариантами, вы обнаружите, что практически никто не занимается продажей своей квартиры самостоятельно. В цену, которую запрашивает продавец, оказываются, уже заложили комиссионные, которые получит при успешном заключении сделки агент. Если же вы сумели найти "прямой" вариант, не стоит обольщаться насчет возможности сэкономить: если продавец решился дать рекламу самостоятельно, вряд ли он будет сговорчив и наивен. Торговаться с ним, скорее всего, придется долго и нудно, теряя достаточно много времени и нервов.

Затем, совершив походы по инстанциям и пообщавшись вдоволь с бюрократами-чиновниками, многие понимают, что задачу они возложили на свои плечи совершенно непосильную. Даже если покупатель все-таки в результате самостоятельных поисков находит подходящую квартиру, договаривается с агентством, представляющим продавца, знакомится с документами и вникает во все тонкости оформления, а потом подписывает договор-согласие на куплю-продажу квартиры и вносит залог, помощь профессионала ему все равно понадобится.

Работа агентства недвижимости схожа с работой туристической фирмы. В принципе, можно самому организовывать свой маршрут, бегать с высунутым языком по консульствам и посольствам, ОВИРам и прочим инстанциям... А есть возможность поручить это хлопотное дело (и не только его) профессионалам. Как показывает практика, обращение к специалистам по недвижимости до недавнего времени была непопулярна. В отпуск большинство из нас едет с хорошим и расслабленным настроением, а покупка квартиры – шаг серьезный... Лучше уж самому...

Когда наступает необходимость не просто оценивать информацию, а совершать конкретные действия, то появляются сложности. Людям самим трудно оценить надежность схемы взаиморасчетов – самой важной составляющей сделки. Сразу возникает желание обратиться к профессионалу, сделать его своим доверенном лицом, которое будет консультировать вас при подписании договоров, принятии решений, внесении денег, т. е. на всем протяжении сделки.

Однако, как и везде, среди работников агентств недвижимости есть и честные профессионалы, и нечестные профессионалы, и честные непрофессионалы, и, соответственно, нечестные непрофессионалы. Правда, этим последним их непрофессионализм часто не позволяет быть нечестными... В любом случае, сегодня отменено лицензирование риэлторской деятельности. Любой может работать в сфере недвижимости,   гордо называя себя риэлтором, не нужно никаких разрешений и сертификатов, не нужно специального образования...

Так что как в случае с выбором строительной компании при покупке новостройки, так и с выбором консалтингового агентства по недвижимости на вторичном рынке следует тщательно проверять, в чьи руки вы вверяете будущее вашей сделки.

Спектр деятельности профессиональных риэлторов чрезвычайно широк. Они могут и оценить покупаемую вами квартиру (с выдачей оценочного листа), и проверить цепочку отчуждения квартиры, и обеспечить безопасность при передаче сторонами денег по сделке. Естественно, придется платить за каждую из услуг, которую оказывает специалист, но это вполне соразмерная цена за то, что ваши деньги не станут добычей мошенников. Обычно риэлтор получает вознаграждение за так называемое "сопровождение" – надзор за проведением всей сделки. Вы можете оплатить специалисту самые щекотливые моменты покупки – допустим, только оценку недвижимости или только проверку цепочки отчуждения.
Ни для кого ни секрет, что для выгодной покупки необходимо знать истинную цену товара. Недвижимость не является исключением. Чтобы выгодно купить недвижимость, необходимо как минимум знать ее действительную цену. Естественно, в этом случае вам просто необходимо воспользоваться услугами эксперта-оценщика. Но даже при обращении к специалисту можно стать жертвой одного из способов мошенничества - ложной оценки недвижимости.

К примеру, оценщик может вступить в сговор с продавцом, чтобы намеренно занизить (при продаже) или завысить (при покупке, кредитовании под залог недвижимости, внесении имущественных паев в уставные фонды) стоимость квартиры. Есть и иной вариант, когда оценщику заранее сообщают желаемый результат сделки, а он уже передает его одному из участников сделки. Второй участник, естественно, и приглашает "своего" оценщика. Так что обращайтесь к независимому эксперту или же тому, которого подскажет ваш агент, а не агент продавца, каким бы вежливым и бескорыстным он вам ни казался.

Проверка прошлого квартиры – дело еще более тонкое и важное. И сделать его самостоятельно, но при этом качественно и в разумные сроки вы вряд ли сможете. За это берется далеко не всякая профессиональная служба безопасности агентств недвижимости. Так что найти своего человека, который будет заинтересован в отстаивании ваших, а не чужих интересов, – большая удача.

Если вы уже нашли своего представителя, будьте готовы заплатить ему от 6 до 10 % стоимости квартиры. Эта сумма, как правило, уже закладывается в рекламных ценах при продаже недвижимости, а при покупке оговариваются в договоре. И если вы все-таки доверили ведение сделки агенту, ничего не обещайте, не подписывайте без его участия. Тем более никуда не вносите никаких денег без его ведома. Ведь вы платите за отстаивание своих интересов профессионалу. Если на сделке присутствует только агент продавца, вы становитесь очень уязвимы: вам не знакомы нюансы оформления, обычаи рынка, его специфика. Поэтому профессионалу, даже не очень хорошему, нетрудно будет "повесить на вас всех собак" по сделке. В результате вы возьмете на себя все риски и останетесь ни с чем.

Самое безобидное, что с вами может случиться, – это "прокрутка" ваших денежных средств в условиях инфляции и роста цен (часто лавинообразного) на недвижимость. Ситуация может сложиться такой: вы подписываете договор на определенный срок, вносите залог. По истечении этого срока вам сообщают, что купить эту квартиру не удается, и залог возвращают. Могут вообще возвратить только часть залога, потому что по условиям договора срок соглашения продлевается автоматически.

Из всего сказано можно сделать простой вывод -  сделки с недвижимостью являются очень трудоемкими и часто опасными, поэтому стоит задуматься, может лучше найти уверенного специалиста, хорошее агентство недвижимости и заплатить некую сумму, чем остаться без денег и жилья.