Рынок недвижимости от краха спасти не получится

Ипотека — главная опора российского рынка недвижимости, удерживающая покупательский спрос и цены на недвижимость от спада, напротив, подстёгивая жителей страны к приобретению жилья.

Если взять как пример московский рынок жилья, то по итогам 2018 года в связи со средневзвешенной жилищной ставкой по кредитам, достигшей рекордных 9,4%, резко взлетело количество ипотечных сделок. В период с января по сентябрь их число составило 62,5 тысячи, хотя за весь предыдущий год зафиксировали 54,4 тысячи договоров. Спрос на первичное жильё возрос на 47%, а вторичные объекты — на 25% (54 и 107 тысяч сделок соответственно).

Однако эксперты-аналитики уверены, что сезон спроса подошёл к концу и вряд ли предвидится новый до конца десятилетия. К таким выводам их подтолкнули одобренные Центробанком осенью 2018 решения, общий смысл которых сводится к подорожанию кредитов.

Другая серьёзная предпосылка для застоя в продажах — гонка застройщиков, желающих до июля 2019 вывести на рынок как можно больше проектов. Количество новостроек в перспективе будет превышать возможности и потребности клиентов.

На данный момент в продаже 327 жилищных проектов (это 9,7 и 33 тысячи квартир в формате апартаментов и классического жилья соответственно), а ещё имеющаяся актуальность подняла цены на 5-20%. Это примерно 0,2-4,5% на квадратный метр в зависимости от типа квартиры.

При этом реформа о долевом строительстве ужесточила требования к девелоперам.

Эскроу-счета и проектное финансирование, вводящиеся со второй половины 2019 года, гарантируют новый всплеск санации среди компаний-застройщиков первичного рынка. Их число уменьшится, что даст оставшимся возможность ещё сильнее повысить стоимость.
Базовые ипотечные ставки, которые в теории могут достичь 10%, январское увеличение НДС с 18 до 20%, двухэтапное повышение платы за коммунальные услуги и нестабильность курса рубля в целом также не добавляют прогнозам оптимизма.

Вопрос только в масштабах убытков, которые понесут застройщики.
Единственная надежда на улучшение ситуации — новая система субсидий, над которой сейчас работает Минстрой.