Жилье с видом на игры

Интерес к приобретению жилья в олимпийской столице не ослабевает, в строй вводятся новые жилые комплексы, цены, хоть и умеренно, но растут. По мнению аналитиков, введение моратория на строительство новых жилых комплексов в преддверии Олимпиады может спровоцировать серьезное повышение цен на курортную недвижимость Сочи уже во втором квартале 2013 года. Вопрос удобства С приближением сезона отпусков традиционно растет спрос на курортную недвижимость в Сочи. По мнению экспертов, собственная недвижимость на курорте — вопрос не только престижа, но и удобства. 

Она позволяет не зависеть от наличия мест в гостиницах в пик сезона, от колебаний цен на гостиничные услуги, от проблем, связанных с качеством обслуживания в гостинице и т.д. Такая недвижимость может принести доход: квартиру или дом можно сдавать в аренду или продать, дождавшись благоприятной ценовой конъюнктуры. А во время Олимпиады собственное жилье в Сочи даст возможность почувствовать себя частью этого спортивного события, не отягощая свой бюджет лишними тратами: стоимость мест в гостиницах в период проведения игр существенно возрастет. Директор по маркетингу компании MR Group Евгения Старкова, отмечает, что в настоящий момент девелоперы и покупатели, демонстрируют повышенный интерес к курортной недвижимости юга России и, в частности, к Сочи. «Рынок курортной недвижимости в Сочи вырос, по сравнению с прошлым годом, на 10%, и эта тенденция продолжается»,— подчеркивает также ведущий эксперт «АСКА недвижимость» Жанна Василина. 

Главные черты Хотя в официальной российской классификации понятия «курортной недвижимости» не существует, эксперты все же выделяют несколько специфических черт такого жилья. «В России рынок недвижимости делится на три больших сегмента: жилая, нежилая и земля,— конкретизирует Любовь Олейникова, генеральный директор АН „Эс-Джи-Риэлти“.— Жилая недвижимость, в свою очередь, подразделяется на рынок вторичного жилья, рынок новостроек и загородное жилье. Можно сказать, что курортное жилье — это объекты жилой недвижимости, отличающиеся рядом характеристик». Главная отличительная черта курортной недвижимости — близость к морю и объектам развлечений. «Клиент, который выбирает себе квартиру для постоянного места жительства, обращает внимание, прежде всего, на то, есть ли рядом магазины, поликлиники, детские сады, школы и т.д.,— рассказывает Ирина Караваева, руководитель отдела продаж АН „Городской риэлторский центр“. — Потенциальный владелец курортного жилья может пожертвовать всем этим ради, например, красивого вида из окон квартиры, моря в пешей доступности, расположенных по соседству ресторанов, ночных клубов, торгово-развлекательных центров». Еще одна особенность — благоустроенность квартиры. Выбирающие курортное жилье, скорее купят квартиру с полноценным ремонтом, чем голые бетонные стены новостроя: достаточно сложно следить за ремотными работами, физически находясь в другом городе. Любовь Олейникова ссылается на зарубежный опыт. «Например, в Турции, на Кипре или в Испании курортная недвижимость — это жилые комплексы или апартаменты в многоэтажных домах, возводимые рядом с пляжами или известными отелями. 

В отличие от российских новостроек эти квартиры продаются полностью отремонтированными, оборудованными сантехникой, бытовой техникой, могут быть, по желанию покупателя, меблированными». По словам Любови Олейниковой, очень важно, чтобы объекты курортной недвижимости постоянно находились под управлением и охраной: ведь владелец квартиры большую часть в году будет отсутствовать, значит, необходимо, чтобы о его недвижимости в это время заботилась управляющая компания. «Такая практика распространена, в частности, на зарубежных курортах,— рассказывает эксперт.— Уже при заключении сделки купли-продажи с застройщиком или его партнером клиенты часто подписывают дополнительный договор — об управлении недвижимостью. 

В услуги УК входит круглосуточная охрана, уборка общих территорий, поддержание порядка, включая стрижку газонов, работа садовника и содержание инфраструктуры, а также сдача жилья в аренду (публикация объявлений, поиск жильцов, составление и заключение договора аренды, управление рентными платежами)». Западный подход Подобные проекты постепенно начинают появляться и на наших курортах. «В Сочи — это, прежде всего, элитные объекты недвижимости: жилые комплексы „Королевский парк“, „Александрийский маяк“, Ideal House, Millenium Tower,— рассказывает Любовь Олейникова.

— Эти комплексы отвечают всем требованиям к курортной недвижимости — престижное расположение, закрытая охраняемая территория, собственный пляж, бассейн, кафе и рестораны, фитнес-комплекс, салон красоты, мини-маркет, подземный паркинг». В настоящее время идет активное строительство еще нескольких элитных проектов в сфере курортной недвижимости Сочи. По мнению Жанны Василиной, один из интересных проектов в сфере deluxe — Hyatt Regency Sochi — первый отель на юге России под брендом Hyatt. 27-этажный комплекс объединит пятизвездную гостиницу Hyatt Regency и апартаменты премиум-класса Karat. «В Красной Поляне можно отметить проект „Горки Город“, реализуемый при поддержке Сбербанка,— считает руководитель портала недвижимости Вестум.RU Георгий Иванов.— Он крайне интересен с точки зрения архитектуры — это попытка создать на российском курорте „уголок старой Европы“». Еще один проект с необычным архитектурным стилем — «Актер Гэлакси». «Этот комплекс также привлекает внимание клиентов возможностью войти в проект на начальной стадии, пока стоимость апартаментов не достигла пика»,— отмечает Евгения Старкова. 

К категории элитной недвижимости можно отнести и проекты коттеджных поселков. По словам Любови Олейниковой, коттеджное строительство в Сочи представлено приблизительно 20-ю проектами. Коттеджи в Сочи строятся, как правило, вдали от суеты, в благополучных экологически чистых районах, в окружении хвойных и лиственных деревьев, например, «Горки-11» и «Усадьба» (Хостинский район), «Орхидея-парк» и «Орел-Изумруд» (Адлер), «Южное Галицыно» и «Мимоза» (Дагомыс). При желании, можно приобрести себе коттедж практически в центре города — «Королевский парк» (район Приморье), «Сосновый бор» (Бытха). «Все поселки, созданные в Сочи — это объекты качественного строительства, с закрытой, охраняемой территорией, многие — с собственной инфраструктурой»,— добавляет эксперт. Как отмечают девелоперы, реализующие подобные проекты, спрос на курортное жилье в престижных жилых комплексах достаточно силен. «Мы наблюдаем устойчивый спрос на сочинские проекты,— рассказывает Евгения Старкова.— Так, даже в кризис мы не опустили цены в нашем жилом комплексе „Королевский парк“, и, тем не менее, каждый месяц констатировали новые сделки по продажам квартир». Впрочем, далеко не все проекты могли похвастаться столь же благополучной историей: по словам экспертов, во время кризиса многие проекты в элитном сегменте были заморожены, их строительство было возобновлено только в последние полтора–два года. 

Тем не менее, сейчас интерес вернулся. «Как показал последний год, благосостояние граждан растет, соответственно и спрос на элитное жилье не стоит на месте»,— считает Георгий Бабаев, президент группы компаний «Сунжа». Потенциальных покупателей не смущает высокая стоимость жилья в подобных проектах. По словам Георгия Бабаева, стоимость одного квадратного метра жилья в элитных комплексах начинается от 150 руб. и может достигать 400 руб. «Что касается коттеджных поселков, то стоимость небольшого коттеджа или таунхауса (площадью около 100 квадратных метров). в настоящее время начинается от 15 миллионов рублей»,— рассказывает Любовь Олейникова. Правда, по мнению Любови Олейниковой, в ближайшее время цена на объекты элитной недвижимости может немного снизиться, снижение составит около 5%. «Это связано с большим количеством вводимых в эксплуатацию объектов и с явным превышением предложения над спросом». Демократичный уровень Курортная недвижимость в сегменте экономкласса своих позиций не теряла даже во время кризиса. «Конечно, квартиры экономкласса на рынке любого города — самый востребованный товар,— подчеркивает Ирина Караваева.— И Сочи не исключение. Клиенты из других городов с ограниченными финансовыми ресурсами все равно стремятся приобрести жилье на курорте. Даже если оно будет расположено не возле моря, а где-нибудь в спальных районах Сочи, это все равно выгоднее и удобнее, чем жить в гостинице». Правда, по словам эксперта, то, что считается экономклассом в других городах, например, хрущевские однушки на вторичном рынке, — в Сочи по стоимости приближается к элитному сегменту. 

Они стоят сейчас не меньше 2,5–2,7 млн рублей, а если это центр — то это может быть и 4 млн. По мнению Ирины Караваевой, квартирами эконом-класса в Сочи сегодня считают небольшие по площади квартиры в новостройках. «Такие объекты предлагаются по стоимости 1,5–2 млн руб.». Еще одна категория недвижимости экономкласса — проекты частных застройщиков. Это невысокие дома (пять–семь этажей) на небольших земельных участках (12–20 соток), предназначенных под индивидуальное жилое строительство. Чаще всего, это дома коридорного типа с однокомнатными квартирами-студиями маленькой площади (20–30 кв. м), с автономным отоплением (газовый котел в каждой квартире), без парковки. Стоимость жилья в таких домах составляет в среднем 65 000 рублей на этапе сдачи дома в эксплуатацию. Это дает возможность успешно конкурировать с предложениями квартир от крупных девелоперов, средняя цена у которых на этом же этапе — около 95 000 рублей. «Этот сегмент сейчас очень активно развивается, даже несмотря на ряд недостатков,— утверждает Любовь Олейникова.— К недостаткам можно отнести „опасное“ юридическое оформление (квартиры продаются по предварительному договору купли-продажи, который нигде не регистрируется) и сложности с подключениями коммуникаций, так как на такие дома газ и электричество выделяются по нормам, действующим для индивидуальных жилых домов». 

Не нужен нам берег турецкий Строительство в Сочи элитных жилых комплексов, которые соответствуют всем современным стандартам в сфере курортного жилья, дало возможность городу на равных конкурировать за потребителя с зарубежными курортами. В пользу зарубежных курортов говорит возможность приобрести жилье по ценам гораздо ниже сочинских. «В Сочи почти невозможно найти достойное жилье дешевле €30 тысяч,— отмечает Георгий Иванов.— Здесь очень высокие, я бы сказал, неоправданно высокие цены на недвижимость. По ценам опережаем всех. А вот в Испании, Болгарии, той же Турции доступных предложений много». Георгий Бабаев в числе факторов, которые могут отпугнуть потенциальных покупателей от приобретения недвижимости в Сочи, называет практически полное отсутствие пляжной полосы, из-за чего туристы вынуждены отдыхать на плохо оборудованных городских пляжах, недостаток развлекательной инфраструктуры, проблемы сервиса, низкое соотношение цены и качества предоставляемых услуг. Также к серьезным проблемам можно отнести постоянные перебои с электроснабжением, перегруженные транспортом дороги, высокие цены на железнодорожные и авиабилеты. Покупатели курортной недвижимости на зарубежных курортах, конечно, избавлены от большинства этих проблем. 

Однако им на смену приходят другие. Например, более высокая стоимость содержания жилья в Европе по сравнению с российскими курортами. «Если вы владеете курортной недвижимостью за границей, но не живете там постоянно, то можете вовремя не узнать об изменениях в налоговом законодательстве. А в Европе штрафы за какие-либо просрочки или задержки оплаты очень высоки», — говорит Ирина Караваева. «В Сочи — ты гражданин своей страны, ты знаешь все особенности российского менталитета, нет никакого языкового барьера. Это очень мощные плюсы, на мой взгляд»,— отмечает Михаил Титов, президент Гильдии риэлторов Сочи. Как отмечает Евгения Старкова, несомненным плюсом Сочи являются и уникальные природные условия — возможность всесезонного курортного отдыха, где сочетаются пляжный отдых, горнолыжный отдых, бальнеотерапия, санаторно-курортное лечение. 

Далеко не каждый зарубежный курорт может похвастаться такими возможностями. Инвестиционные перспективы Приобретение курортной недвижимости в Сочи, помимо непосредственно отдыха на курорте, имеет и еще один аспект — инвестиционный. Начиная с момента объявления Сочи столицей Олимпиады, большая часть сделок на сочинском рынке преследовала именно инвестиционные цели. «Эта тенденция особенно ярко проявлялась с 2007 года, когда стало известно о новом статусе Сочи, и до начала кризиса. В это время цена на наиболее ликвидные объекты за месяц могла практически удвоиться,— вспоминает Ирина Караваева.— Конечно, такой сумасшедший рост привлекал огромное количество инвесторов, рассчитывающих на быструю прибыль». Сейчас характер инвестиций в сочинскую недвижимость, изменился: они имеют скорее долгосрочную перспективу. «Поскольку рынок растет умеренными темпами, 5–10% в год, такой способ вложения средств подходит только терпеливым инвесторам»,— считает Ирина Караваева. 

По словам Жанны Василиной, доходность будет выше, если вкладывать средства в строящиеся проекты: «В среднем, с момента начала строительства объекта и до его окончания проходит год–полтора. За это время стоимость квартир может подняться на 30–50%». По мере приближения Олимпиады, инвестиции в курортную недвижимость, по мнению Георгия Бабаева, становятся все более интересными. «Аналитики в один голос предсказывают повышение цен на недвижимость в преддверии 2014 года. В это время основная масса олимпийских объектов в Сочи будет достроена, город обретет новый облик и более развитую инфраструктуру. Такие прогнозы, в свою очередь, способствуют притоку инвестиционного капитала». «На ситуацию с недвижимостью в Сочи повлияет и тот факт, что с 1 января 2013 года будет введено ограничение на строительство в зоне международного гостеприимства»,— говорит управляющий партнер адвокатского бюро «Присяжный поверенный» в г. Сочи Игорь Куценок. 

Застройщикам, чьи объекты расположены в этой зоне, предстоит в 2012 году большая работа по завершению строительства объектов, а покупателю в условиях ограниченного предложения в 2013 году придется выложить немалую сумму за возможность стать жителем олимпийской столицы. «Интерес к Сочи не угаснет и после зимней Олимпиады,— уверена Жанна Василина. В 2015 году город будет проводить Гран-при Формулы-1, а в 2018 году — примет часть матчей Чемпионата мира по футболу». По словам экспертов, сегодня вложения в рынок курортной недвижимости отечественных курортов гораздо перспективнее, чем покупка недвижимости за рубежом. «Сейчас уже заметно разочарование инвесторов в зарубежной недвижимости,— считает Евгения Старкова.

— Практически все рынки жилья еврозоны находятся в депрессии. Ближний Восток сейчас не самое надежное место для инвестиций, а стоимость квартир и домов в США показывает скорее отрицательную динамику». «На крупных мировых курортах предложение недвижимости часто превышает спрос, и вполне вероятно, могут возникнуть сложности с последующей продажей жилья,— отмечает также Георгий Бабаев. — В Сочи же все только начинается: цены неуклонно растут». По мнению экспертов, весьма перспективно приобретать недвижимость и в других городах Краснодарского края. «У Кубани огромный потенциал, не надо смотреть только на Сочи»,— уверен Михаил Титов. Высокими темпами развития сегодня отличаются Анапа, Геленджик, Дивноморск, Горячий Ключ и т.д. «Сегодня эти города переживают настоящий бум строительства жилья бизнес и элитного классов, составляя тем самым серьезную конкуренцию курортам стран Восточной Европы»,— заключает Георгий Бабаев. 

Раздел: Новости