В жизни может произойти всякое, а в кризис различные форс-мажорные истории случаются как никогда часто. Иногда владельцам недвижимости необходимо продать этот актив. Как быть тем, кому понадобилось выставить на продажу ипотечную квартиру? Рассказываем, что нужно учесть и какие существуют варианты таких сделок.
Банк решает
Скажем сразу, процедура продажи ипотечной квартиры непроста. Первым делом ипотечному заемщику требуется встретиться с представителями банка. Именно банк решает, возможно ли совершить сделку.
Банковский работник обязательно спросит, по какой причине заемщик решил продать квартиру в залоге. Такой интерес вполне объясним: для выдачи кредита банк тратит время, свои ресурсы, оценивает риски и рассчитывает получать от заемщика платежи на ранее установленный срок. Даже досрочное погашение кредита в этом плане невыгодно банку. По этой же причине банк не заинтересован в переуступке ипотеки, поскольку новый заемщик может оказаться менее надежным.
В случае с продажей ипотечной квартиры банку приходится действовать не по «сценарию». Поэтому для заемщика лучше всего обосновать решение продать недвижимость резким ухудшением своего финансового состояния. В этом случае кредитор сам будет заинтересован переоформить договор на другого заемщика или «закрыть» эту ипотеку.
Сложность заключается также и в том, что найти покупателя на заложенную квартиру бывает гораздо сложнее, чем на недвижимость без обременений. Покупатель берет на себя определенные риски, так как в сделке участвует банк: он должен вовремя снять обременения, иначе сделка может затянуться. Поэтому желательно заключить нотариально заверенное предварительное соглашение. Этот документ дает определенные гарантии всем участникам сделки.
Итак, в сделке с ипотечной квартирой участвуют:
- Собственник заложенной квартиры, который хочет ее продать.
- Покупатель.
- Залогодержатель — банк, выдавший продавцу кредит под залог квартиры.
Три варианта
№ 1 Найти покупателя с деньгами
Этот вариант сделки является, пожалуй, самым простым для всех участников сделки, кроме покупателя.
Продавец ищет покупателя, который обладает суммой, достаточной для покрытия задолженности перед банком продавца. Для этого нужно оформить договор задатка, желательно заверить этот документ у нотариуса. В договоре указывается, что владелец недвижимости продаст ее покупателю после снятия обременения в УФРС (Регистрационной палате). В договоре также стоит указать промежуток времени, в течение которого банк снимет залог, а также срок, за который продавец продаст квартиру. В этой схеме стоимость квартиры чаще всего дробится на две части: долг продавца перед банком и остаток суммы. Денежные средства кладутся на две депозитные ячейки, лучше всего — в том же банке, что и оформлялась ипотека. После этого снимается залог с квартиры, оформляется договор кули-продажи и регистрируется в УФРС.
Для покупателя эта схема является достаточно рискованной. Банк оформляет документы в течение 2-3 месяцев, при этом покупатель при перечислении денежных средств не имеет никаких имущественных прав на квартиру.
№ 2 Сменить заемщика
Стоит сразу отметить, что совершить сделку без согласия банка по такой схеме невозможно.
Банк одобряет нового заемщика на старый кредит, после чего происходит переоформление кредита. Все стороны сделки — продавец, покупатель и уполномоченный сотрудник банка — подписывают соглашение о переходе всего долга по кредиту на нового заемщика. В документе прописывается обязанность нового заемщика выплатить задолженность по кредиту. Обременение с квартиры будет снято только после того, как новый заемщик полностью погасит ипотеку.
№ 3 Довериться банку
Эта схема схожа с первым вариантом
Исключение кроется лишь в том, что все перечисленные действия совершаются под контролем банка-залогодержателя. В том числе и поиск покупателя.
Кроме того, банковские работники сопровождают каждую операцию сделки, предоставляют ячейки для денежных расчетов. Банк руководит и той частью сделки, которая связана с регпалатой: предоставляет уведомление о том, что кредит погашен, передает закладную. После этого происходит классическая регистрация сделки и оформление права собственности.
Итак, продать квартиру, находящуюся в ипотеке, сложно, но реально. Стоит добавить, что продавцы чаще всего предоставляют на такую недвижимость небольшой дисконт — 5-10%. Так что для покупателей, которые не боятся трудностей, такая сделка может стать возможностью пусть незначительно, но сэкономить.
Поиск недвижимости 
