Недвижимость в Сочи

16 Апреля 2025

В Госдуме разъяснили нюансы нового законопроекта о дачных участках

В Госдуму внесен законопроект, уточняющий дачную терминологию и комплексно решающий вопросы регулирования дачной сферы. Депутат Госдумы (фракция "Единая Россия"), председатель Союза дачников Подмосковья Никита Чаплин считает, что данный законопроект - это результат кропотливой работы по анализу действующего законодательства и выявлению тех проблем, с которыми сталкиваются садоводы и огородники на практике. "Основная цель предлагаемых изменений - это устранение правовой неопределенности и создание более четких и понятных правил игры в сфере садоводства и огородничества. Сейчас, к сожалению, законодательство в этой области разрозненно, терминология не унифицирована, что приводит к путанице и затрудняет реализацию прав граждан. Этот законопроект направлен на комплексное решение проблем. Во-первых, он вносит ясность в ключевые понятия, такие, как "садовый земельный участок", "хозяйственные постройки", "имущество общего пользования" и "взносы". Это позволит избежать разночтений и споров при решении вопросов, связанных с использованием земли и имущества в садоводческих и огороднических товариществах", - поясняет Чаплин. Во-вторых, законопроект проводит более четкое разграничение между "коллективным" и "индивидуальным" садоводством и огородничеством. Это важно, поскольку позволяет учитывать особенности различных форм ведения садоводства и огородничества и создавать более гибкие и эффективные механизмы их регулирования. В-третьих, законопроект уточняет вопросы отчуждения и строительства объектов на садовых и огородных участках, а также образования самих участков. Это позволит обеспечить целевое использование земли, предотвратить злоупотребления и создать более благоприятные условия для развития садоводства и огородничества. "Кроме того, законопроект вносит изменения в Земельный и Градостроительный кодексы, что позволит привести их в соответствие с Федеральным законом № 217-ФЗ и создать более целостную и согласованную систему правового регулирования в сфере садоводства и огородничества. В целом, принятие этого законопроекта позволит унифицировать терминологию, исключить неоднозначное толкование отдельных положений и устранить выявленные проблемы правоприменительной практики. Это, в свою очередь, создаст более комфортные и предсказуемые условия для ведения садоводства и огородничества, что, безусловно, будет способствовать развитию этого важного сектора экономики и улучшению качества жизни миллионов россиян", - подчеркнул депутат. Юрист, основатель консалтинговой компании "Деломант Групп" Таисия Вепренцева добавила: "На фоне растущего интереса к загородной жизни, инициативы по уточнению правового регулирования садоводства и огородничества своевременны". Однако, по ее мнению, в законопроекте есть ряд предложений, способных существенно ограничить возможности граждан реализовывать свое право на использование земли. "Особое внимание привлекает запрет на создание садоводческих и огороднических территорий на землях, признаваемых сельскохозяйственными угодьями, а также на землях населенных пунктов с иным функциональным зонированием. Подобное положение может казаться логичным с точки зрения охраны сельхозземель, но в реальности оно создает риск исключения целых категорий участков, ранее вовлеченных в садоводческое использование на законных основаниях. Учитывая дефицит доступных участков вблизи крупных городов и высокую стоимость иных участков, такой шаг способен подорвать инициативу граждан к развитию личного подсобного хозяйства", - считает юрист. Кроме того, вызывает вопросы императивная формулировка об обязательности объединения граждан в товарищества для осуществления садоводческой деятельности в определенных зонах. Введение подобного требования, особенно без надлежащих переходных положений и механизмов адаптации, может привести к искусственному созданию новых административных барьеров. Также ко второму чтению предполагается ввести запрет на размещение на участках в СНТ хостелов и иных коммерческих объектов, что, по замыслу авторов, должно положить конец практике стихийного создания мини-гостиниц между грядками. "С одной стороны, ограничение использования дачных построек в коммерческих целях соответствует целевому назначению этих земель. С другой - не вполне ясно, будет ли сделано исключение для добросовестных форм краткосрочной аренды и где в законодательстве пройдет граница между "гостевым домом для друзей" и "хостелом", - рассуждает юрист. "Наконец, заслуживает обсуждения изложенная в законопроекте идея ограничить возможность отчуждения земельного участка без построек, если это ведет к невозможности использования его по назначению. На первый взгляд, цель понятна: избежать дробления участков до абсурда. Однако в отсутствии четких критериев того, что считается "невозможностью использования", остается пространство для произвольных трактовок и административного давления", - отметила юрист. Она считает, что законопроект нуждается в существенной доработке: уточнении формулировок, смягчении ряда запретов и введении переходных норм.

09 Апреля 2025

Сколько НДФЛ вы заплатите, если дорогую квартиру продать дешево: примеры для 2025 года

Доход от продажи квартиры для НДФЛ не может быть меньше 70% ее кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость Если вы продали квартиру очень дешево, то доход для НДФЛ будет больше той суммы, что вы получили от покупателя. Об этом, в частности, напоминает Минфин в письме от 24.01.2025 № 03-04-05/5939. Продажную цену сравнивают с кадастровой стоимостью, умноженной на коэффициент 0,7. Основание – пункт 2 статьи 214.10 НК. Учитывают кадастровую стоимость: - на 01.01 года продажи недвижимости; - на дату постановки недвижимости на кадастровый учет, если это было в течение года продажи. Если 70% кадастровой стоимости больше, чем цена в договоре, то за доход принимают 70% кадастровой стоимости. Срок владения Норма актуальная для сделок по недвижимости, которая была в собственности менее минимального срока владения. Если вы владели квартирой дольше минимального срока (5 лет или 3 года), то за сколько вы ее продали и какова ее кадастровая стоимость, роли не играет. При большом сроке владения весь доход от продажи недвижимости не облагается НДФЛ. Ставка НДФЛ С 2025 года ставка НДФЛ по доходам от продажи недвижимости изменилась. Если раньше ставка для резидентов РФ была 13% независимо от размера дохода, то с 2025 года действует прогрессивная шкала. Ставки НДФЛ с продажи квартир в 2025 году: - 13% – по доходы до 2,4 млн рублей; - 15% – по доходу свыше 2,4 млн рублей. Доход в данном случае – это налоговая база, то есть доход за минусом вычета. Вычет в общем случае – 1 млн рублей. Нюансы применения этого вычета мы разбирали тут. Вместо этого вычета можно применить фактические расходы на покупку проданной квартиры. 3-НДФЛ Доход от продажи квартиры отражается в приложении 1 декларации 3-НДФЛ (строка 070). Туда он переносится из Расчета к Приложению 1 (строка 050). Вычет отражается в приложении 6. Пример 1 В 2023 году Иванов купил квартиру, цена по договору купли-продажи – 2 млн рублей. В 2025 году он ее продает также за 2 млн рублей, полагая, что налога не будет. Но кадастровая стоимость этой квартиры – 5 млн рублей. Поэтому доход для НДФЛ: 5 000 000 х 0,7 = 3 500 000 руб. Вычет в размере фактических расходов: 2 000 000 руб. База для НДФЛ: 3 500 000 – 2 000 000 = 1 500 000 руб. Это меньше, чем 2,4 млн, поэтому ставка налога будет 13%. НДФЛ: 1 500 000 х 13% = 195 000 руб. Пример 2 В 2023 году Петров получил в подарок квартиру от родственника, который ее ранее приватизировал. В 2025 году он ее продает за 1 млн рублей, полагая, что налога не будет, так как он перекроется вычетом. Но кадастровая стоимость этой квартиры – 5 млн рублей. Поэтому доход для НДФЛ: 5 000 000 х 0,7 = 3 500 000 руб. Имущественный вычет – 1 000 000 руб. База для НДФЛ: 3 500 000 – 1 000 000 = 2 500 000 руб. Это больше, чем 2,4 млн, поэтому ставка налога будет 15%. НДФЛ: 2 400 000 х 13% + 100 000 х 15% = 327 000 руб. Пример 3 В 2021 году Петров получил по наследству квартиру. В 2025 году он ее продает за 2 млн рублей. Кадастровая стоимость этой квартиры – 5 млн рублей. Но это не имеет значения, так как по унаследованному жилью минимальный срок владения – 3 года и этот срок уже прошел. Облагаемого НДФЛ дохода нет. Платить налог не надо.

08 Апреля 2025

Около половины новостроек в России сдаются позже срока

Более 48% жилых новостроек в России в первом квартале 2025 года были сданы в эксплуатацию с нарушением первоначальных сроков, пишет «Коммерсантъ» со ссылкой на Единый ресурс застройщиков. Это максимальное значение за последние четыре года. Девелоперы балансируют на грани рентабельности и иногда намеренно откладывают сдачу объектов. При этом уже больше года в стране действует правительственный мораторий на выплату неустоек дольщикам за срыв сроков передачи ключей от квартир, тогда как в январе-марте 2025 года средний перенос фактического срока ввода многоквартирного дома или передачи квартир дольщикам вырос на 23% к предыдущему кварталу, почти до семи месяцев. Что участники рынка думают о сложившейся ситуации и каковы ее причины? Гендиректор «БЕСТ-Новострой» Виктория Григорьева: — Основная причина, из-за которой произошли переносы сроков, — это поставки строительных отделочных материалов. Основная составляющая, особенно в фасадных решениях, была импортная. В нашем портфеле есть такой проект, в котором именно из-за поставки фасадных решений срок был перенесен на полтора года. Но сейчас формируется тенденция переноса сроков, которая вызвана спадом продаж, идет пересмотр финансовых моделей с банками, потому что выборка по проектному финансированию напрямую зависит от поступлений. И мы сейчас наблюдаем серьезное падение спроса, процент выполнения планов у застройщиков в среднем составляет 50%, застройщики вынуждены вступать в диалог с банками и растягивать сроки ввода объектов, чтобы несколько растянуть получение траншей, так называемую выборку, настройку. — Что по поводу ответственности? Сейчас же мораторий на выплату неустоек дольщикам, и теперь никакой ответственности за срыв сроков застройщики не несут? — Это очень условная история, я все-таки больше представитель дольщиков, брокер на этом рынке, но как экономист по образованию хочу сказать, что такие вещи все-таки носят субсидиарную ответственность. И если есть определенные форс-мажоры, а то, что происходит у нас, — это действительно форс-мажор, на мой взгляд, не совсем справедливо перекладывать ответственность на застройщиков, сейчас как таковой ответственности нет, но никто не отменял персональную ответственность, вплоть до уголовной в рамках проектного финансирования, в рамках сдачи проектов, выплат кредитов, поэтому тут еще вопрос, легкая ли жизнь сейчас с этим мораторием застройщиков либо, наоборот, требования ужесточились, просто несколько иными способами и каналами. *** Член совета директоров инвестиционной платформы Simple Estate Артем Цогоев: «Причин задержки и переноса сроков сдачи жилья много, но главное в том, что в России отмечается острая нехватка рабочей силы. Некоторые девелоперы ссылаются на факторы импортозамещения и на колебание курса валют, но это на протяжении многих лет происходит, во всяком случае с 2022 года все должно было бы резко импортозаместиться у тех, кто все еще потребляет импортные строительные материалы. На мой взгляд, застройщики, которые пеняют на то, что у нас импортозамещение, и на колебания курса валют, немножко лукавят. Вторая большая причина — ключевая ставка: девелопер в долгах, а он должен нанять подрядчика, у которого тоже денег нет, ему нужно брать в долг, а деньги очень дорогие, это сказывается на том, как реализовываются проекты. По поводу ответственности за срыв или перенос сроков, мораторий введен, застройщики имеют возможность переносить сроки, им за это ничего не будет. Раньше были штрафы, размеры штрафов были разные, дольщики предпочитали обращаться в суд, а суд уже использовал свои методики, чтобы рассчитать размер штрафов. Мораторий в каком-то смысле является дискриминацией дольщиков, застройщики находятся в более привилегированном положении». *** Дольщица одного из московских ЖК Светлана: «Мне лично пришло СМС-сообщение, где было написано, что [задерживают сдачу] в связи с массовым оттоком мигрантов, поскольку нанимаются на отделку в основном люди из Средней Азии, и в связи с ситуацией с импортозамещением. Люди отчаялись уже, у кого-то есть маленькие дети, кому-то нужно устраивать ребенка в детский сад, кому-то — в школу, а это все делается заранее, то есть у нас матери в чате с ума сходят о том, что у них нет прописки, а ребенку 1 сентября в школу. Какой-то человек, я знаю, живет в машине. У нас ситуация не такая плачевная, потому что у меня есть жилье, мы купили квартиру сыну, жить нам есть где, а есть люди, которые снимают жилье, то есть у них двойной платеж — и за аренду, и за ипотеку». *** Акционер, член совета директоров ГК РКС «Девелопмент» Станислав Сагирян — Как быть? Более тщательно относиться к выбору застройщиков. Сейчас большой дефицит сотрудников, учитывая, что новые территории строятся ударными темпами, а строятся они в том числе теми же самыми подрядчиками, и поставки идут тех же самых строительных материалов, поэтому сегодня идет драка за людей, материалы, и это очень тяжело. Поэтому правительство, понимая это, продлило мораторий. — Какие сроки нужно человеку заранее закладывать, зная, что примерно в этом диапазоне есть риски? — Нужно смотреть на историю застройщика, но в любом случае какой-то запас — три-шесть месяцев — оставлять, потому что всегда может быть форс-мажор, могут быть изменения требований Госстройнадзора, еще какие-то бюрократические проволочки. Очень часто застройщики получают заключение о соответствии, а дальше начинаются проблемы постановки на учет в Росреестре или что-то еще. По подсчетам «Дом.РФ», в феврале 2025 года средняя стоимость аренды жилья составляла 95 тысяч рублей в месяц в Москве, в Санкт-Петербурге — 49 тысяч рублей в месяц, в городах-миллионниках— 36 тысяч рублей, а в более маленьких городах — 32 тысячи рублей. Исходя из этого, дополнительные средние расходы дольщиков, которым на полгода задерживают передачу квартиры, составят от 192 тысяч рублей в небольшом городе до 570 тысяч рублей в столице.