Недвижимость в Сочи

24 Марта 2025

Как супругам оптимизировать налоги в сделках с недвижимостью?

Сделки с недвижимостью облагаются налогами, но супруги могут снизить нагрузку законными способами. Эксперты МБК показали на примерах, как это сделать. Какой налог платят супруги при продаже недвижимости? При продаже квартиры или частного дома супруги получают доход, с которого необходимо заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Налог в пределах 2,4 млн рублей рассчитывается по ставке 13%, свыше — 15%. Например, если супруги продали квартиру за 5 млн рублей, нужно заплатить: - 2,4 млн рублей х 13% = 312 000 рублей. - 2,6 млн рублей х 15% = 390 000 рублей. - итого: 702 000 рублей. Порядок налогообложения зависит от того, на кого оформлена недвижимость. Собственником по ЕГРН может быть один из супругов или оба — в равных долях или индивидуальных. Налоговая при определении дохода ориентируется на сведения из реестра. Важные моменты: - Резиденты, которые находились в РФ более 183 дней за последние 12 месяцев, рассчитывают налог по базовым ставкам — 13 или 15%. - Для нерезидентов, которые находились в РФ меньше 183 дней, действует повышенный тариф — 30%. Сведения о сделках налоговая получает из Росреестра. Если супруги не подают декларацию, налог рассчитывают по 70% от кадастровой стоимости объекта — эта величина может быть выше фактической стоимости продажи. Аналогичное правило действует, если реальная цена квартиры или дома меньше 70% от кадастровой. Если КС не определена, воспользоваться нормой нельзя. Купленная в браке квартира — совместная собственность. Вне зависимости от сведений из реестра, супруги имеют право задекларировать полученный доход по-своему, чтобы уточнить налогообложение. Поэтому появляется возможность законно уменьшить НДФЛ. Когда можно не платить налог? Супруги не платят НДФЛ, если купили квартиру пять лет назад и более. Даже если раньше квартира принадлежала одному из них, а совместную собственность оформили менее пяти лет назад. В некоторых ситуациях действует трехлетнее ограничение: - квартиру получили по наследству, после приватизации или в дар от близкого родственника; - проданная недвижимость — единственное жилье; - семья воспитывает двух и более несовершеннолетних детей (или в возрасте до 24 лет, которые проходят очное обучение). Если соблюдено условие непрерывного срока владения, нужно подать декларацию в ФНС со стоимостью сделки, но нулевым налогом. После проверки налоговая подтвердит, что вы не должны платить НДФЛ с дохода, полученного от продажи недвижимости. Как законно уменьшить НДФЛ? Если рассчитывать НДФЛ со стоимости продажи, даже при применении базовой ставки получается внушительная сумма. В начале статьи рассматривали пример, когда семья продала за квартиру 5 млн рублей и заплатила в бюджет 702 000 рублей. Есть способы для законного уменьшения НДФЛ: 1. Применить расходы на покупку. База налогообложения по НДФЛ в сделках с недвижимостью — разница между стоимостью продажи и покупки. Но только если можете подтвердить договором с предыдущим собственником и сопутствующих документов, какую сумму потратили на приобретение. Вернемся к той же ситуации, когда семья продала квартиру за 5 млн рублей. Два года назад ее приобрели за 3,8 млн рублей. Тогда налогооблагаемая база — 1,2 млн рублей. На НДФЛ супруги потратят: 1,2 млн руб. х 13% = 156 000 рублей. Это в 4,5 раза меньше, чем без принятия расходов. 2. Воспользоваться имущественным вычетом. Эта льгота пригодится семьям, у которых нет возможности подтвердить затраты на приобретение недвижимости. Например, супруги продали жилье за 5 млн рублей. Затраты на покупку подтвердить не могут, поэтому применяют имущественный вычет. Тогда налогооблагаемая база — 4 млн рублей. В бюджет придется заплатить: - 2,4 млн рублей х 13% = 312 000 рублей. - 1,6 млн рублей х 15% = 240 000 рублей. - итого: 552 000 рублей. Имущественный вычет доступен и при наличии подтверждений расходов. В примере из первого пункта за счет льготы налоговая база снизится до 200 000 рублей. Супруги заплатят в бюджет 26 000 рублей, сэкономив 130 000 рублей. 3. Разделить доходы. По правилам совместно нажитое в браке имущество делится между супругами поровну, даже если в ЕГРН квартира оформлена на одного человека. При продаже можно распределить доходы, чтобы снизить налоговое бремя. Пример 1. Семья продает квартиру за 14 млн рублей, которую два года назад купили за 10 млн рублей. Налогооблагаемый доход с имущественным вычетом — 3 млн рублей. Жилье оформлено на жену — если не разделить доход, придется платить НДФЛ по двум ставкам: - 2,4 млн рублей х 13% = 312 000 рублей. - 0,6 млн рублей х 15% = 78 000 рублей. - итого: 390 000 рублей. Если супруги разделят доход (соответственно и расходы на приобретение), для каждого налоговая база — по 2 млн рублей. Каждый сможет применить имущественный вычет по 1 млн руб., снизив доход до 1 млн руб. Муж и жена заплатят по 130 000 рублей, в сумме — 260 000 рублей, сэкономив 130 000 рублей. Пример 2. Муж лишился резидентства из-за продолжительной командировки за границей. Из-за этого нельзя учитывать затраты на приобретение жилья, применять имущественный вычет. Представим, что по ЕГРН он единственный собственник. Квартиру продали за 14 млн рублей. Тогда налог рассчитывается со всей суммы по ставке 30% — 4,2 млн рублей. Чтобы снизить затраты, супруги делят доход — по 7 млн рублей. Жена — резидент, поэтому принимает затраты на покупку жилья (5 млн рублей) и имущественный вычет (1 млн рублей). Налогооблагаемая база — 1 млн рублей. НДФЛ для нее — 130 000 рублей. Муж — 2,1 млн рублей (7 млн рублей х 30%). Налоговая нагрузка снизится до 2,23 млн рублей — практически в два раза. Как разделить доход от продажи недвижимости? Для разделения дохода потребуется: 1. Добавить второго супруга в ЕГРН. Подайте заявление в Росреестр. Данные обновят после проверки. 2. Заключить соглашение о разделении доходов. Составляется в свободной форме. Некоторые инспекции могут потребовать, чтобы договор заверили у нотариуса. 3. Прописать условие разделения в соглашении купли-продажи. В тексте прописывают доли, отдельные счета супругов, куда покупатель перечисляет средства. Если супруги хотят разделить доход не пополам, заключается брачный договор. В нем прописывают, в какой пропорции мужу и жене принадлежит имущество. Например, 70 на 30% или 80 на 20% — любой вариант, о котором договорятся. При разделении доходов не поровну, позаботьтесь об обоснованности. Налоговая может признать это уклонением от выполнения обязательств. По возможности сначала проконсультируйтесь с налоговым специалистом. Как сократить расходы при покупке квартиры? Каждый гражданин РФ раз в жизни получает вычет на приобретение квартиры — 2 млн рублей. Эта сумма уменьшает налоговую базу по НДФЛ — например, которая формируется из зарплаты на работе. Пока весь вычет не будет потрачен, работодатель перестанет удерживать налог — вы получите больше денег. Аналогично работает вычет в размере 3 млн рублей на проценты, которые начисляет банк при приобретении квартиры или частного дома в ипотеку. Всего можно сэкономить 650 000 рублей. Если один из супругов уже потратил вычеты, а недвижимость оформили на него, сократить расходы все равно можно за счет льгот второго. Для этого в налоговую подают платежные документы на имя мужа и свидетельство о браке. После проверки налоговая одобрит вычеты.

18 Февраля 2025

Набиуллина назвала путь к повышению доступности жилья в России

Путь к повышению доступности жилья — это замедление общего уровня инфляции, которое поможет сдержать рост цен на жилье и сократить давление на реальные доходы граждан. Об этом на пресс-конференции заявила глава ЦБ Эльвира Набиуллина. По ее словам, ипотека сама по себе не может обеспечить доступность жилья, даже если процентные ставки будут низкие. «Основное условие доступности жилья — это когда рост доходов населения не отстает, а лучше — опережает рост цен на жилье. У нас в последние годы было наоборот, у нас рост цен опережал рост доходов населения», — отметила Эльвира Набиуллина. После повышения ключевой ставки и отмены массовой льготной программы ситуация меняется, отметила глава ЦБ. По данным регулятора за четвертый квартал, подорожание жилья в стране замедлилось, а в ряде регионов, в том числе где цены были перегреты, наблюдается снижение стоимости. «Поэтому для нас важным фактором является замедление инфляции. Потому что замедление общей инфляции будет сдерживать рост цен на жилье и сократит давление на реальные доходы граждан. Это и есть путь к тому, чтобы повысить доступность жилья. По мере замедления инфляции будут снижаться и ставки по рыночной ипотеке», — сказала председатель Банка России. При инфляции в 4% рыночная ипотека и без льготных программ была вполне доступна и активно развивалась, добавила она. В 2024 году доступность жилья в России упала до минимальных значений. В ЦБ указывали, что индекс доступности жилья снизился и для тех, кто покупает первичную недвижимость с использованием льготных программ, и для тех, кто берет рыночную ипотеку. Одной из главных причин снижения доступности жилья стала массовая льготная ипотека, выгоду от которой съел рост цен, отмечал ЦБ. По оценкам регулятора, за четыре года массовой льготной ипотеки средние цены на новостройки выросли в два раза, а зарплаты и доходы — в среднем в полтора раза.

07 Февраля 2025

Приходите в ГОСТы: в РФ появился госстандарт для умного дома

В РФ появились ГОСТы на умный дом, что позволяет отличить здание с высокотехнологичным наполнением от маркетинговых подделок. Помимо домофонов там должна быть система безопасности, фиксирующая движение, воспламенение и утечку газа, а также датчики ресурсосбережения, позволяющие менять температуру. Стандарты вступили в силу 1 февраля. Как показывает опыт, на базе таких документов формируются обязательные для всех участников рынка своды правил, полагают участники рынка. Готовы ли застройщики следовать новым ГОСТам — в материале «Известий». Что должно быть в умном доме Умный многоквартирный дом (МКД) должен быть оснащен датчиками безопасности, фиксирующими движение, воспламенение и утечку газа (охранными и пожарными сигнализациями), интеллектуальными приборами учета воды, газа и электроэнергии, а также системой ресурсосбережения, которая, например, при повышении температуры на улице будет «приглушать» батареи и наоборот. Кроме того, предусмотрены и домофоны. Это следует из пакета ГОСТов для умного дома: «Архитектура», «Базовый набор устройств и оборудования» и других — все они вступили в силу с 1 февраля 2025 года. Серия ГОСТов описывает требования к базовому набору устройств и оборудования умного дома, определяет его архитектуру, модели единой цифровой среды и требований к ней, устанавливает общие положения в области проектирования, производства, типовой структуры, интерфейсов устройств, а также их совместимости с внутренними и внешними системами и многое другое, уточнил глава Росстандарта Антон Шалаев. — Создание крупнейшей серии стандартов цифровизации МКД — первый шаг к формированию безопасной и комфортной среды в российских домах, что повысит качество жизни наших граждан. Эта среда будет основана на использовании высокотехнологичного отечественного оборудования и программного обеспечения. Востребованность подобных доверенных решений в нашей стране становится всё выше, — отметил замминистра промышленности и торговли Василий Шпак. Формально любые ГОСТы не обязательны к применению застройщиками, добавил гендиректор АНО «Умный МКД» Никита Уткин. Эта организация принимала участие в разработке стандартов совместно с чиновниками и участниками рынка. Однако, как показывает опыт, со временем на основе ГОСТов разрабатываются как нормативно-правовые документы, так и строительные своды правил, которые являются основополагающими для всех участников рынка недвижимости, добавил эксперт. Кроме того, следовать ГОСТам должны застройщики, работающие по государственному и муниципальному заказам, объяснил он. Один из ГОСТов представляет классификацию умных домов по уровню оснащения, что позволит покупателям новостроек точнее понимать, за что именно они платят и что должны получить при сдаче новостройки. — Пока таких критериев не было, существовали серьезные разночтения. Например, один из девелоперов в своих рекламных материалах указывал, что продает умное жилье. Но на практике речь шла о свободных планировках квартир, проще говоря, о квартирах без стен. Но по версии застройщика, если есть возможность самостоятельной перепланировки жилья, то это делает его «умным», — привел пример Никита Уткин. Он отметил, что значительная часть девелоперов уже следует положениям этих ГОСТов, при этом спрос на умные решения есть. В октябре 2024 года АНО «Умный МКД», портал «ЕРЗ.РФ» (крупнейшая база застройщиков) и агентство Korol Media провели опрос, результаты которого показали, что более двух третей россиян хотели бы, чтобы в их домах была умная система, и лишь менее 5% респондентов уже живет в таких зданиях. Готовы ли строители следовать новым ГОСТам Системный подход к цифровизации многоквартирных домов направлен на улучшение жилой среды, уверен замминистра строительства и ЖКХ РФ Константин Михайлик. — Внедрение решений по цифровизации МКД — результат совместной межведомственной работы в рамках реализации проекта «Умный многоквартирный дом», целями которого является использование информационных технологий для увеличения уровня безопасности россиян, улучшения комфорта их проживания, а также снижение стоимости применения цифровых решений, — сказал он «Известиям». Благодаря унификации технологических подходов в сфере ЖКХ и современным цифровым технологиям улучшится качество жизни в многоквартирных домах, считает замминистра цифрового развития, связи и информационных технологий Андрей Заренин. Несмотря на то что ГОСТы не являются обязательными требованиями, они будут востребованы как элемент развития новой для рынка области, полагает руководитель проекта «Умный дом» ГК «Самолет» Антон Таращанский. — Если мы говорим о новостройках, то, так или иначе, очень многие умные элементы уже внедрены в проекты подавляющего большинства застройщиков, так что ГОСТы, скорее, упорядочат используемые технические решения, а не увеличат стоимость квадратного метра, — сказал он «Известиям». Новые стандарты упорядочивают подходы к созданию умного дома, отметил президент ГК «Эталон» Михаил Бузулуцкий. ГОСТы учитывают интересы всех участников: застройщиков, проектировщиков, управляющих компаний, производителей оборудования и разработчиков ПО, системных интеграторов и операторов связи, добавил эксперт. По его словам, прямое влияние стандартов на стоимость квадратного метра пока оценить сложно. При этом он отметил, что начальные вложения в технологии и энергоэффективные решения окупаются при эксплуатации здания. — В ближайшие три-пять лет большинство новых жилых комплексов будет оснащаться элементами умного дома уже на этапе строительства. Это связано с растущими требованиями жителей к комфорту и безопасности, а также с экономической эффективностью таких решений для управляющих компаний, — считают в «ЭР-Телеком Холдинге». Стандарты нужны для систематизации решений и обеспечения совместимости различных устройств, цифровых платформ, сервисов и систем умного дома, отметили в его пресс-службе. Очевидно, вопросы коммуникаций и архитектуры цифровых систем надо решать на этапе проектирования и строительства домов, добавили там. По данным МТС, более половины желающих приобрести недвижимость в новостройках заинтересованы именно в «умных» решениях. При этом средняя себестоимость внедрения составляет 1,5 тыс. рублей на 1 кв. м. в зависимости от количества систем и класса здания. Впервые даны не только описания типовых архитектур цифрового жилья, требования к системам и оборудованию, но и классификация таких домов по уровню оснащения и функциональности, добавили в компании. Например, в базовый набор входят такие решения, как IP-домофоны, IP-видеокамеры, умные замки, датчики мониторинга состояния инженерных систем и определения экстренных ситуаций, умные осветительные приборы, интеллектуальные приборы учета. Принятые ГОСТы — это важный шаг. Теперь государству предстоит описать обязанность их применения, считает гендиректор компании «Юникорн» Светлана Перминова. Кроме того, нужны механизмы и инструменты поддержки со стороны государства, адресованные УК на существующем жилье, чтобы вторичка тоже становилась умнее, заключила она.