Покупка квартиры по доверенности. Как составить доверенность и провести сделку

С помощью доверенности можно доверить право представлять свои интересы в сделке, например, при продаже или покупке недвижимости. Полномочия того, кто выступает доверенным лицом, как и срок его полномочий, могут ограничиваться доверителем. Доверенность могут оформлять, когда человек хочет продать квартиру и доверяет это сделать кому-то другому. Но может быть и наоборот, когда кто-то намерен купить жилье и хочет, чтобы ему это помог сделать другой человек.

Когда и на кого оформляют доверенность

Основная причина, по которой чаще всего оформляют доверенность — это невозможность лично участвовать в сделке. Причины могут быть разными, например, нехватка времени, нахождение в другом городе, в другой стране. Например, человек проживает в одном городе, а планирует переехать в другой. Перед этим он хочет купить квартиру, но жилье еще не выбрал, а ездить каждый раз на просмотр, встречаться с продавцами возможности нет. В такой ситуации можно доверить сделать все за себя другому человеку.

Интересы покупателя квартиры или ее продавца может представлять любой — как знакомый, так и незнакомый человек. Часто это бывает родственник, но может быть и кто-то другой, например, риэлтор. Если доверенное лицо — риэлтор, он, как правило, сначала самостоятельно находит покупателя на недвижимость или подходящую квартиру, а потом проводит сделку, представляя интересы одной из сторон. Но нельзя одновременно продавать и покупать квартиру у самого себя, например, собственник квартиры не может по доверенности приобрести ее для другого человека.

Ипотека для покупки квартиры по доверенности

Иногда покупателей интересует возможность приобретения квартиры по доверенности с оформлением ипотечного кредита. Такая возможность есть — закон не запрещает оформлять кредит без личного присутствия покупателя. Но на практике банки редко соглашаются дать ипотечный кредит удаленно. Часто в условиях ипотечного кредитования указано, что заявитель на получение ссуды должен лично подписать договор. Даже если банк готов выдать ипотеку без личного присутствия заемщика, может понадобиться предварительно посетить офис финансовой организации для идентификации личности. При желании взять ипотеку удаленно нужно уточнять возможность таких действий и их порядок в конкретном банке.

Какой может быть доверенность

Она может быть такая:

- разовая. Применяется для осуществления одного или нескольких действий один раз. Например, когда доверяют другому лицу собрать документы, принять или передать залог, подписать ДКП. Ее часто оформляют в ситуациях, когда стороны уже договорились об основных моментах и выходят на сделку. Когда все доверенные действия будут выполнены, доверенность перестает действовать;

- генеральная. Это доверенность, на основании которой человек может многократно выполнять от имени доверителя различные действия. Если доверитель – собственник квартиры, то доверенное лицо может распоряжаться по доверенности жильем так, как своим. Поэтому при оформлении такого типа документа доверитель часто ограничивает полномочия доверенного лица, например, указывает, что разрешает проводить показы квартиры, заключать предварительный и основной ДКП, получать задаток и основную сумму.

Куда обращаться для оформления доверенности и на что обращать внимание

При оформлении нужно соблюсти два основных правила — это добровольное желание доверителя и необходимость заверения документа у нотариуса. Доверенность можно составить как в офисе нотариуса, так и в любом другом месте, например, дома у доверителя. Главное, чтобы нотариус, который подписывает документ, состоял в реестре Федеральной нотариальной палаты (ФНП).

Дополнительно учитывают следующие правила:

- документ может составляться только дееспособным. Но недееспособным может быть не только человек с психическими заболеваниями. Недееспособность может возникнуть из-за наркотического или алкогольного опьянения. Если у доверителя будут признаки опьянения или того, что он не осознает, что происходит, нотариус вправе отказать в заверении документа. Несовершеннолетние также не считаются дееспособными — их дееспособность наступает с 18 лет. За несовершеннолетних оформить доверенность может родитель, опекун или попечитель. Но в отдельных случаях дееспособным может считаться человек, который достиг 16 лет. Например, если он работает по трудовому договору или состоит в браке;

- доверять совершать какие-то действия можно только дееспособному лицу;

- доверителей, как и доверенных лиц, может быть несколько. Например, когда квартира получена по наследству двумя детьми умершего, а они доверяют третьему лицу продать жилье. Или когда два человека поручают приобрести квартиру для себя кому-то другому.

Что пишут в доверенности

В документе указывают:

- дату оформления;

- ФИО, дату и место рождения, данные паспорта, место регистрации доверителя и доверенного лица;

- перечень полномочий доверенного лица. Желательно их расписывать подробно, чтобы не было разногласий;

- данные о недвижимости. Их указывают, если уже известен объект, который выступает предметом сделки – конкретная квартира, дом;

- условия, на которых будет проводиться сделка. Например, доверитель может указать допустимую сумму — стоимость квартиры, которая его устроит. Часто ее указывают при выходе сторон на сделку или тогда, когда доверитель хочет ограничить стоимость жилья, например, указать максимальную сумму, по которой от его имени можно купить квартиру.

Документ подписывает доверитель и нотариус.

Кроме обязательных пунктов при необходимости указывают такую информацию:

- срок действия документа. Он может быть любым или вообще не указываться. Если информации о том, сколько действует документ, нет, то автоматически считается, что он может использоваться в течение года с момента оформления;

- дополнительные сведения, которые пожелал указать доверитель. Например, что будет продаваться или покупаться часть недвижимости;

- образец подписи доверенного лица;

- возможность передоверия. Если она будет, доверенное лицо может передоверить свои полномочия кому-то другому. Доверители чаще оформляют документ без права передоверия — если что-то пойдет не так, найти виновного и защитить свои права будет тяжелее.

Стоимость оформления доверенности может складываться из нескольких составляющих. Это непосредственно заверение документа, консультация по оформлению или оформление с учетом особенностей конкретной сделки. В среднем доверенность обходится в 2 000 рублей.

Может ли доверенность перестать действовать досрочно

Доверитель может прекратить действие документа в любой момент и по любой причине, например, когда он хочет самостоятельно провести сделку или доверить участие в ней другому лицу.

Чтобы прекратить действие доверенности, доверителю нужно написать заявление об отзыве. Но не обязательно идти к тому нотариусу, который подписал доверенность. Это может быть любой нотариус, который состоит в ФНП. Доверитель пишет заявление, в котором указывает просьбу отозвать доверенность. Нотариус на основании такого заявления вносит изменения в ФНП.

Для проверки статуса доверенности нужно зайти на сайт ФНП указать ее реквизиты – дату составления, реестровый номер и ФИО нотариуса, который подписал документ. В ответе на запрос будет указана информация о дате регистрации, номере документа и нотариусе, который его подписал. Дополнительно указывается действует ли доверенность в настоящий момент или нет.

Когда доверенность считается недействительной

Документ считается недействительным в таких ситуациях:

- тот, кто доверял совершать какие-то действия, умер;

- доверителя признали недееспособным на дату оформления документа;

- на момент составления документа нотариус не имел полномочий подписывать доверенность;

- истек срок действия документа, определенный доверителем при оформлении;

- доверитель отозвал оформленную доверенность.

Порядок покупки квартиры по доверенности

Есть несколько возможных вариантов, которые могут отличаться тем, что будет делать доверенное лицо – покупать квартиру или приобретать ее. Также порядок действий может отличаться тем, вышли ли уже стороны на сделку или нет, будет ли передаваться задаток, какой выбран способ расчета за недвижимость.

Один из возможных вариантов покупки жилья по доверенности с передачей средств через банковскую ячейку может включать такие этапы:

1. Покупатель оформляет доверенность, в которой доверяет другому лицу найти и приобрести квартиру.

2. Доверенное лицо самостоятельно или с помощью риэлтора ищет подходящий объект.

3. Доверенное лицо выбирает квартиру, обговаривает условия сделки, при необходимости согласовывает их с доверителем, например, окончательную цену объекта.

4. Оформляется предварительный ДКП.

5. Передается задаток — наличными или на банковский счет. Независимо от того, кому будут передаваться средства, необходимо указать их назначение, например, в расписке о передаче наличных средств или в назначении платежа при банковском переводе. Дополнительно кроме назначения стоит указать реквизиты предварительного ДКП.

6. Подготавливаются документы, который нужны для сделки.

7. Подписывается ДКП.

8. Покупатель арендует ячейку в банке и кладет туда деньги.

9. Регистрируется право собственности на нового владельца.

10. Продавец забирает деньги из ячейки.

Риски для сторон — что может пойти не так

Если доверителем выступает продавец квартиры, к основным рискам можно отнести:

- для собственника квартиры. Доверенное лицо может совершить несогласованные с владельцем действия, например, продать недвижимость слишком дешево. Чтобы оспорить сделку, владельцу придется обращаться в суд;

- для покупателя. Доверенность может быть подделана или отозвана. Если сделку признают недействительной, придется вернуть квартиру ее владельцу. Тот, кто взял деньги у покупателя, должен их тоже вернуть, но на деле получить их назад выходит не всегда — часто приходится обращаться в суд.

При покупке объекта по доверенности риски могут быть такие:

- для продавца это может быть признание сделки недействительной, когда квартира будет возвращена и придется вернуть назад деньги, которые могут быть потрачены;

- для покупателя это может быть недобросовестное доверенное лицо, которое приобретет квартиру по завышенной цене или по невнимательности купит жилье с прописанными людьми, с неузаконенной перепланировкой. Свои права можно защитить, но для этого нужно идти в суд.

Источник: Мир Квартир