Существуют две крайности, поясняет руководитель центра Олег Репченко. Первая присутствовала на рынке до кризиса, в 2005 – начале 2008 гг. Тогда покупатели буквально «сметали все», вкладываясь в новостройки на нулевом цикле.
На вторичном рынке время экспозиции зачастую не превышало пары недель, после которых квартира продавалась. Если рассматривать такую крайность, то до нее сегодня далеко, и вряд ли она проявится в подобном виде в обозримом будущем. Есть другая крайность. Достаточно вспомнить последние месяцы 2008 года и почти весь 2009 год. Активность была близка к нулю, все, у кого были деньги, отнюдь не намеревались их куда-либо вкладывать. Рынок замер в ожидании. По сравнению с описанной ситуацией годичной давности, конечно, рынок активизировался.
Участились звонки в риэлторские агентства, к застройщикам, просмотры квартир, да и количество сделок выросло. Но до максимальной активности, конечно, далеко. Так что, по сравнению с нулевой активностью рынок оживился, но прежнего ажиотажа нет и, наверное, не будет. Поэтому нынешний уровень активности следует называть умеренным и естественным для относительно стабильного рынка недвижимости. Подтверждение тому – опрос общественного мнения, проведенного весной журналом о недвижимости Metrinfo.Ru (см: «Народное мнение: без денег квартирный вопрос не решить». В частности, в нем говорилось, что рано или поздно квартирный вопрос, который так «испортил москвичей», приходится решать. Если жизненные обстоятельства не довлеют над скоростью его решения – в семье никто не женился; не появился ребенок; не дай Бог, никто не заболел так, что необходимо срочно съезжаться, то можно повременить, выбрать наиболее подходящий вариант, устраивающий по деньгам и месту расположения нового жилья. На вопрос журнала Metrinfo.Ru, собираются ли москвичи менять жилье в течение ближайшего – 2010 года, положительно ответили 9,9% (то есть, они намерены улучшить жилищные условия) респондентов. Это и есть спокойный рынок. Такой показатель в ответах москвичей встречался и ранее – в 2000-2005 гг. Замер общественного мнения в эти годы показывал, что изменять жилищные условия планирует 7-10% населения столицы. В период 2005-2008 годов этот показатель резко подскочил до 20-30%.
Главная причина тому – активное развитие ипотеки «сверху», рычагами государственной «накачки» денег. Одновременно ипотека становилась все более и более либеральной, модно было писать о том, что улучшать жилищные условия стали те, кто даже раньше не задумывался об этом. Вторая причина – цены стали резко расти, что многих напугало. Люди стали покупать квартиры, стараясь успеть приобрести что-то, что им по карману. Поэтому главный вывод, по мнению специалистов Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», заключается в том, что покупательская активность на рынке сейчас вернулась к своему нормальному уровню. Активность в годы перед кризисом нельзя назвать нормальной, она была, наоборот, аномальной. Не стоит спрашивать у врача: «А ничего, что у человека яркий румянец пропал? Он был такой красный, так активно двигал руками, когда у него температура была выше 40 градусов…». Ответ понятен – температура снизилась до 36,6, это свидетельствует, что больной выздоравливает. Кризис положил конец аномальному ажиотажному спросу на квартиры. И в какой-то момент, действительно, пользуясь той же аналогией, можно сказать, что температура была близка к комнатной, что еще хуже. Но пока высказывать опасения дальнейшего снижения температуры, то бишь активности покупателей нет никаких оснований, считают специалисты.
Ситуация уже отыграла назад, спрос вернулся к нормальным, умеренным показателям. А нормальными их позволяет считать то, что они наблюдались на протяжении многих лет ранее. Вряд ли можно ожидать в ближайшее время нового витка ажиотажного спроса в Москве, считают специалисты Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». Когда-то, эта ситуация, может быть и повторится, но не сейчас. Есть желающие купить квартиру, есть желающие продать, сделки идут при выставлении умеренной цены. Но и застройщикам, и риэлторам нужно опять вспоминать уроки работы на спокойном стабильном рынке.
При завышенных ценах продать что-то становится очень сложно, а для реализации товара с изъяном или малоликвидного нужен серьезный дисконт.