Недвижимость в Сочи

27 Марта 2025

Расходы управляющих компаний выросли. Как это отразится на жителях

С 2025 года компании, применяющие упрощенную систему налогообложения и имеющие ежегодный доход свыше 60 млн руб., обязаны платить налог на добавленную стоимость (НДС). Нововведение касается и компаний, которые управляют жилой недвижимостью (УК) и чьи услуги оплачивают жители. Рассказываем, может ли в связи с этим увеличиться квартплата и может ли нововведение еще как-либо отразиться на жителях многоэтажек. Увеличится ли плата для жильцов из-за роста расходов УК К доходам управляющих компаний относится лишь одна графа в платежке за квартиру — «Содержание и ремонт жилого помещения». «Этот тариф является единственной оплатой работы УК со стороны жителей», — поясняет генеральный директор «УК м. района «Соколиная гора» Дмитрий Чуркин. Эти средства идут на текущий ремонт дома, содержание общего имущества, поддержание в порядке подъездов и придомовой территории. Эти же средства формируют доходы управляющей компании. Если годовые доходы превышают 60 млн руб., с 1 января 2025 года УК обязана уплатить с них НДС. Минимальный размер платежа за содержание и ремонт устанавливается региональными органами власти и зависит от технических и конструктивных особенностей многоквартирного дома, поясняет Дмитрий Чуркин. В частности, в столице его задает Департамент экономической политики и развития города Москвы. Тарифы могут превышать минимальный размер платежа. По одному лишь желанию управляющей компании, даже на основании вновь возникших у УК расходов, увеличить тарифы для жильцов невозможно — их нельзя установить в одностороннем порядке. «В отличие от всех иных сфер российской экономики плата за содержание жилого помещения определяется не продавцом (то есть управляющей организацией), а покупателем — собственником помещения в многоквартирном доме. Без решения общего собрания собственников размер платы изменен быть не может. Об этом прямо указано в ст. 156 ч. 7 Жилищного кодекса», — поясняет вице-президент ассоциации управляющих организаций «Новое качество» Олег Малахов. Но захотят ли сами жильцы по доброй воле взять на себя чужую фискальную нагрузку — большой вопрос. «Управляющей компании нужно будет очень убедительно аргументировать повышение тарифа за содержание и ремонт жилья либо введение оплаты за дополнительные услуги», — объясняет Дмитрий Чуркин. Но это совсем не просто. «Собрания жильцов не торопятся принимать такие решения», — говорит заместитель председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева. Как УК может повысить платеж В теории один вариант повысить платежи для жильцов без одобрения общего собрания все же есть. «Если собственники не одобрят предложение УК, она может обратиться в суд с требованием изменить плату за содержание и ремонт, поскольку изменение налогового законодательства и связанное с ним увеличение расходов управляющей компании является экономическим обоснованием для повышения тарифа», — поясняет Лина Ткаченко, председатель совета Ассоциации компаний, обслуживающих недвижимость (АКОН). Однако на практике в силу разных причин (длительности судебных процессов, возможности пересматривать платежи на содержание и ремонт лишь раз в год и принятия новой налоговой нормы лишь в середине прошлого года) компании такую возможность не используют. Поэтому плата для жильцов не изменится и останется прежней, несмотря на налоговые новеллы, говорят эксперты. У каких УК вырастут расходы из-за НДС «По нашей экспертной оценке, доход менее 60 млн руб. в год получают УК, управляющие домами общей площадью до 50 тыс. кв. м», — рассказывает Лина Ткаченко. Максимальное количество домов, при котором не превысится этот предел, в разных регионах разное, подчитали в ассоциации. - В Москве, где средняя площадь дома около 10 тыс. кв. м, это будут УК, под управлением которых находится до пяти среднестатистических домов; - в Санкт-Петербурге, где размер домов меньше, в не облагаемый НДС диапазон попадут УК, управляющие менее чем семью домами; - по России в целом средняя общая площадь дома до 4 тыс. кв. м, поэтому под новые требования не подпадут компании, в чьем ведении менее десяти домов. Если под управлением УК домов больше, ее доходы выйдут за разрешенный Налоговым кодексом минимум, не облагаемый НДС. По оценке аналитиков АКОН, это коснется около 2,5 тыс. управляющих компаний по всей России, что составляет порядка 12% от всех УК России, управляющих жильем. Как изменится качество услуг, оказываемых жителям Несмотря на то что переложить новые расходы управляющих компаний на жильцов по ныне действующему законодательству нельзя, изменения налоговой политики жители почувствуют на себе в виде ухудшения качества оказываемых им услуг, считает депутат Светлана Разворотнева. «Чтобы расплатиться с налоговым органами, управляющие компании будут использовать средства из текущих платежей жителей, которые те вносят по графе за содержание и текущий ремонт дома — ведь откуда-то эти деньги нужно брать. Это приведет к тому, что УК сделают меньше ремонта, сэкономят на уборщиках, сэкономят на дворниках», — говорит Светлана Разворотнева. Однако слишком сильно снижать качество нельзя. Оно и так невысокое и вызывает много вопросов, хотя минимальные требования к нему определены на законодательном уровне, уточняет депутат. Для жителей ничего не изменится лишь в том случае, если управляющие компании в попытке уйти от налогов начнут дробить свой бизнес, чтобы доходы каждой из вновь созданных компаний не превышали 60 млн руб., говорят специалисты. Но такой вариант не выгоден государству, поскольку означает уход УК в тень, поясняет Светлана Разворотнева. «Хотя сейчас законодательство фактически толкает управляющие компании на дробление бизнеса», — говорит она. Еще один вариант для УК снизить расходы — передать выполнение части работ по дому подрядным организациям (по нормам Налогового кодекса подрядные работы выведены из-под НДС). В этом случае качество оказываемых услуг ухудшиться тоже не должно. Однако без повышения тарифов для жильцов такой путь мало реалистичен: услуги подрядчиков, как правило, обходятся дороже, поэтому даже сейчас их применяют нечасто, говорят эксперты. «Обычно подобная практика применяется крупными управляющими компаниями, которые для выполнения работ привлекают клининговые и другие эксплуатирующие или обслуживающие организации. Большая же часть компаний, а особенно ТСЖ, выполняют все работы в доме своими силами, имея в штате соответствующих специалистов», — говорит Лина Ткаченко. Поэтому таким путем УК вряд ли пойдут, считают эксперты. Как пытаются решить возникшую проблему Светлана Разворотнева, заместитель председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ: — В прошлом году на площадке Госдумы состоялось совещание с участием комитета по бюджету и налогам, комитета по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, ФНС, Минфина, где эта проблема, возникшая у управляющих компаний, обсуждалась и искались пути ее решения. Один из предлагаемых вариантов — сделать тариф на содержание и ремонт не единым, а в виде отдельных платежей, за каждую услугу. И пополнять его новыми строчками в платежке, если у УК возникают новые обязательства. Но такие обязательства появляются регулярно. Например, в позапрошлом году было принято решение, что проверку внутридомового газового оборудования осуществляют только специализированные газовые организации — и цены выросли. То же самое касается лифтов, потому что они плохо содержатся. Теперь у УК появились обязательства по налогам. По каждому новому поводу устанавливать новый платеж нереально, поэтому такой вариант не поддержали, нужно какое-то системное решение. Пока самым предпочтительным представляется снижение налогового бремени и освобождение управляющих компаний от уплаты налога. Но такой вариант лишь в процессе обсуждения. Пока решения проблемы нет.

24 Марта 2025

Как супругам оптимизировать налоги в сделках с недвижимостью?

Сделки с недвижимостью облагаются налогами, но супруги могут снизить нагрузку законными способами. Эксперты МБК показали на примерах, как это сделать. Какой налог платят супруги при продаже недвижимости? При продаже квартиры или частного дома супруги получают доход, с которого необходимо заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Налог в пределах 2,4 млн рублей рассчитывается по ставке 13%, свыше — 15%. Например, если супруги продали квартиру за 5 млн рублей, нужно заплатить: - 2,4 млн рублей х 13% = 312 000 рублей. - 2,6 млн рублей х 15% = 390 000 рублей. - итого: 702 000 рублей. Порядок налогообложения зависит от того, на кого оформлена недвижимость. Собственником по ЕГРН может быть один из супругов или оба — в равных долях или индивидуальных. Налоговая при определении дохода ориентируется на сведения из реестра. Важные моменты: - Резиденты, которые находились в РФ более 183 дней за последние 12 месяцев, рассчитывают налог по базовым ставкам — 13 или 15%. - Для нерезидентов, которые находились в РФ меньше 183 дней, действует повышенный тариф — 30%. Сведения о сделках налоговая получает из Росреестра. Если супруги не подают декларацию, налог рассчитывают по 70% от кадастровой стоимости объекта — эта величина может быть выше фактической стоимости продажи. Аналогичное правило действует, если реальная цена квартиры или дома меньше 70% от кадастровой. Если КС не определена, воспользоваться нормой нельзя. Купленная в браке квартира — совместная собственность. Вне зависимости от сведений из реестра, супруги имеют право задекларировать полученный доход по-своему, чтобы уточнить налогообложение. Поэтому появляется возможность законно уменьшить НДФЛ. Когда можно не платить налог? Супруги не платят НДФЛ, если купили квартиру пять лет назад и более. Даже если раньше квартира принадлежала одному из них, а совместную собственность оформили менее пяти лет назад. В некоторых ситуациях действует трехлетнее ограничение: - квартиру получили по наследству, после приватизации или в дар от близкого родственника; - проданная недвижимость — единственное жилье; - семья воспитывает двух и более несовершеннолетних детей (или в возрасте до 24 лет, которые проходят очное обучение). Если соблюдено условие непрерывного срока владения, нужно подать декларацию в ФНС со стоимостью сделки, но нулевым налогом. После проверки налоговая подтвердит, что вы не должны платить НДФЛ с дохода, полученного от продажи недвижимости. Как законно уменьшить НДФЛ? Если рассчитывать НДФЛ со стоимости продажи, даже при применении базовой ставки получается внушительная сумма. В начале статьи рассматривали пример, когда семья продала за квартиру 5 млн рублей и заплатила в бюджет 702 000 рублей. Есть способы для законного уменьшения НДФЛ: 1. Применить расходы на покупку. База налогообложения по НДФЛ в сделках с недвижимостью — разница между стоимостью продажи и покупки. Но только если можете подтвердить договором с предыдущим собственником и сопутствующих документов, какую сумму потратили на приобретение. Вернемся к той же ситуации, когда семья продала квартиру за 5 млн рублей. Два года назад ее приобрели за 3,8 млн рублей. Тогда налогооблагаемая база — 1,2 млн рублей. На НДФЛ супруги потратят: 1,2 млн руб. х 13% = 156 000 рублей. Это в 4,5 раза меньше, чем без принятия расходов. 2. Воспользоваться имущественным вычетом. Эта льгота пригодится семьям, у которых нет возможности подтвердить затраты на приобретение недвижимости. Например, супруги продали жилье за 5 млн рублей. Затраты на покупку подтвердить не могут, поэтому применяют имущественный вычет. Тогда налогооблагаемая база — 4 млн рублей. В бюджет придется заплатить: - 2,4 млн рублей х 13% = 312 000 рублей. - 1,6 млн рублей х 15% = 240 000 рублей. - итого: 552 000 рублей. Имущественный вычет доступен и при наличии подтверждений расходов. В примере из первого пункта за счет льготы налоговая база снизится до 200 000 рублей. Супруги заплатят в бюджет 26 000 рублей, сэкономив 130 000 рублей. 3. Разделить доходы. По правилам совместно нажитое в браке имущество делится между супругами поровну, даже если в ЕГРН квартира оформлена на одного человека. При продаже можно распределить доходы, чтобы снизить налоговое бремя. Пример 1. Семья продает квартиру за 14 млн рублей, которую два года назад купили за 10 млн рублей. Налогооблагаемый доход с имущественным вычетом — 3 млн рублей. Жилье оформлено на жену — если не разделить доход, придется платить НДФЛ по двум ставкам: - 2,4 млн рублей х 13% = 312 000 рублей. - 0,6 млн рублей х 15% = 78 000 рублей. - итого: 390 000 рублей. Если супруги разделят доход (соответственно и расходы на приобретение), для каждого налоговая база — по 2 млн рублей. Каждый сможет применить имущественный вычет по 1 млн руб., снизив доход до 1 млн руб. Муж и жена заплатят по 130 000 рублей, в сумме — 260 000 рублей, сэкономив 130 000 рублей. Пример 2. Муж лишился резидентства из-за продолжительной командировки за границей. Из-за этого нельзя учитывать затраты на приобретение жилья, применять имущественный вычет. Представим, что по ЕГРН он единственный собственник. Квартиру продали за 14 млн рублей. Тогда налог рассчитывается со всей суммы по ставке 30% — 4,2 млн рублей. Чтобы снизить затраты, супруги делят доход — по 7 млн рублей. Жена — резидент, поэтому принимает затраты на покупку жилья (5 млн рублей) и имущественный вычет (1 млн рублей). Налогооблагаемая база — 1 млн рублей. НДФЛ для нее — 130 000 рублей. Муж — 2,1 млн рублей (7 млн рублей х 30%). Налоговая нагрузка снизится до 2,23 млн рублей — практически в два раза. Как разделить доход от продажи недвижимости? Для разделения дохода потребуется: 1. Добавить второго супруга в ЕГРН. Подайте заявление в Росреестр. Данные обновят после проверки. 2. Заключить соглашение о разделении доходов. Составляется в свободной форме. Некоторые инспекции могут потребовать, чтобы договор заверили у нотариуса. 3. Прописать условие разделения в соглашении купли-продажи. В тексте прописывают доли, отдельные счета супругов, куда покупатель перечисляет средства. Если супруги хотят разделить доход не пополам, заключается брачный договор. В нем прописывают, в какой пропорции мужу и жене принадлежит имущество. Например, 70 на 30% или 80 на 20% — любой вариант, о котором договорятся. При разделении доходов не поровну, позаботьтесь об обоснованности. Налоговая может признать это уклонением от выполнения обязательств. По возможности сначала проконсультируйтесь с налоговым специалистом. Как сократить расходы при покупке квартиры? Каждый гражданин РФ раз в жизни получает вычет на приобретение квартиры — 2 млн рублей. Эта сумма уменьшает налоговую базу по НДФЛ — например, которая формируется из зарплаты на работе. Пока весь вычет не будет потрачен, работодатель перестанет удерживать налог — вы получите больше денег. Аналогично работает вычет в размере 3 млн рублей на проценты, которые начисляет банк при приобретении квартиры или частного дома в ипотеку. Всего можно сэкономить 650 000 рублей. Если один из супругов уже потратил вычеты, а недвижимость оформили на него, сократить расходы все равно можно за счет льгот второго. Для этого в налоговую подают платежные документы на имя мужа и свидетельство о браке. После проверки налоговая одобрит вычеты.

18 Февраля 2025

Набиуллина назвала путь к повышению доступности жилья в России

Путь к повышению доступности жилья — это замедление общего уровня инфляции, которое поможет сдержать рост цен на жилье и сократить давление на реальные доходы граждан. Об этом на пресс-конференции заявила глава ЦБ Эльвира Набиуллина. По ее словам, ипотека сама по себе не может обеспечить доступность жилья, даже если процентные ставки будут низкие. «Основное условие доступности жилья — это когда рост доходов населения не отстает, а лучше — опережает рост цен на жилье. У нас в последние годы было наоборот, у нас рост цен опережал рост доходов населения», — отметила Эльвира Набиуллина. После повышения ключевой ставки и отмены массовой льготной программы ситуация меняется, отметила глава ЦБ. По данным регулятора за четвертый квартал, подорожание жилья в стране замедлилось, а в ряде регионов, в том числе где цены были перегреты, наблюдается снижение стоимости. «Поэтому для нас важным фактором является замедление инфляции. Потому что замедление общей инфляции будет сдерживать рост цен на жилье и сократит давление на реальные доходы граждан. Это и есть путь к тому, чтобы повысить доступность жилья. По мере замедления инфляции будут снижаться и ставки по рыночной ипотеке», — сказала председатель Банка России. При инфляции в 4% рыночная ипотека и без льготных программ была вполне доступна и активно развивалась, добавила она. В 2024 году доступность жилья в России упала до минимальных значений. В ЦБ указывали, что индекс доступности жилья снизился и для тех, кто покупает первичную недвижимость с использованием льготных программ, и для тех, кто берет рыночную ипотеку. Одной из главных причин снижения доступности жилья стала массовая льготная ипотека, выгоду от которой съел рост цен, отмечал ЦБ. По оценкам регулятора, за четыре года массовой льготной ипотеки средние цены на новостройки выросли в два раза, а зарплаты и доходы — в среднем в полтора раза.